Warunki zabudowy to niezbędny dokument, każdej inwestycji budowlanej, ale istnieje wyjątek. Jeśli dla interesującego nas terenu już istnieje taki plan zagospodarowania przestrzennego to nie musimy się o niego ubiegać. Jak uzyskać warunek zabudowy? Szerzej na ten temat w artykule
Czym są warunki zabudowy?
Ustawa dotycząca Prawa Budowlanego wymaga, by osoba zainteresowana wystąpiła o decyzje warunków zabudowy (WZZT). Jest to konieczne by móc utrzymać właściwy ład przestrzenny każdej gminy i miasta. To dokument niezbędny przy planowanej budowie domu, innych obiektów, zmianie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Taki wniosek trzeba także złożyć przy zmianie zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, ale miałaby trwać dłużej niż rok czasu. Jeśli nie postaramy się w urzędzie o WZZT, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może nakazać wstrzymać użytkowanie terenu wyznaczając termin złożenia ww. wniosku. Może także wnioskować o przywrócenie poprzedniego trybu użytkowania.
Warunki zabudowy szczegółowo określają czy:
- planowana zmiana jest możliwa
- sposób odprowadzania ścieków
- tryb zaopatrywania budynku w media
- dokładne parametry budynku (wysokość obiektu, szerokość elewacji, kąt nachylenia dachu, maksymalny procent powierzchni zajmowanej działki)
- informację czy teren nie podlega pod dziedzictwo kulturowe
- czy jest objęty szczegółowymi przepisami o ochronie środowiska, gruntów rolnych i leśnych
- czy jest objęty specjalnymi przepisami przeciwpożarowymi i sanitarnymi
Decyzja o warunkach zabudowy
Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy udać się do Urzędu Miasta lub Gminy na terenie, którego będzie powstawała inwestycja. Jeśli planujemy budowę na terenie zamkniętym tj. tereny wojskowe czy kolejowe, to powinniśmy złożyć wniosek do Urzędu Wojewódzkiego. Może się zdarzyć, że miejsce, w którym planujemy budowę podlega więcej niż pod jeden urząd, wówczas składamy odpowiedni wniosek do organu, na którego obszarze jest największa część zaplanowanej inwestycji. Decyzje o warunkach zabudowy, wydaje w zależności od lokalizacji: wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Taki wniosek można złożyć osobiście w urzędzie lub w formie elektronicznej na portalu e-Budownictwo.
Decyzja o warunkach zabudowy nie będzie konieczna w trzech przypadkach. Po pierwsze, gdy już taki dokument istnieje lub jest przewidziany dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Po drugie, gdy zmiana zagospodarowana terenu ma charakter tymczasowy, jednorazowy i nie trwa dłużej niż rok. Po trzecie, gdy remont, przebudowa i montaż nie zmieniają charakteru zabudowania terenu i celu użytkowania obiektu.
Taki wniosek może złożyć każdy zainteresowany. Jednak tylko właściciel lub użytkownik wieczysty dostanie je nieodpłatnie. Inni wnioskodawcy za decyzję o warunkach zabudowy będą musieli zapłacić, w 2022r. było to 598 zł. Jeśli do złożenia wniosku potrzebne jest pełnomocnictwo to należy dokonać opłaty skarbowej. W przypadku pełnomocnictwa udzielanego rodzinie: mężowi, żonie, dzieciom, rodzeństwu, dziadkom, rodzicom, wnukom, nie musimy uiszczać wspomnianej opłaty. Opłatę skarbową za ten dokument należy przelać na konto urzędu, w którym składa się wniosek. To kwota około 17 zł. Z opłaty skarbowej za decyzję o warunkach zabudowy są zwolnione również jednostki budżetowe, organizacje pożytku publicznego i jednostki samorządu terytorialnego. Warto wspomnieć, że o decyzję o warunkach zabudowy można ubiegać się przed planowanym zakupem działki by dowiedzieć się jakie są możliwości inwestycyjne terenu.
W składanym wniosku należy szczegółowo opisać, dlatego dobrze już mieć projekt domu jednorodzinnego:
- przebieg granic działki
- cechy techniczne budowy obiektu
- sposób w jaki będziemy zagospodarowywać teren z charakterystyką zabudowy i otaczającego ją terenu
- sposób zaopatrywania w energię, wodę
- sposób odprowadzania ścieków.
Jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku?
Przed złożeniem wniosku o warunki zabudowy warto upewnić się czy urząd do którego mamy zamiar się udać jest tym właściwym, na którego terenie będzie odbywać się budowa. W przeciwnym przypadku czas oczekiwania na decyzję wydłuży się, gdyż wniosek będzie przekazywany do właściwego organu. Dokumenty, które trzeba będzie dołączyć to:
- mapa zasadnicza
- mapa ewidencyjna
- decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach
- dokumenty potwierdzające zapewnienie dostępu budowy do infrastruktury technicznej
- charakterystyka planowanego zagospodarowania terenu, zabudowy i zagospodarowania terenu otaczającego w formie graficznej
Jakie warunki trzeba spełnić?
Aby móc otrzymać decyzję o warunkach zabudowy trzeba spełnić łącznie kilka warunków:
- mieć dostęp do drogi publicznej
- wystarczające uzbrojenie terenu do planu budowy obiektu
- jedna działka sąsiednia, która ma dostęp do tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, który umożliwia określenie warunków nowej zabudowy według konkretnych parametrów
- dla terenu nie trzeba uzyskiwać zgód na przekształcenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne
- decyzja współgra z odrębnymi przepisami
- inwestycja nie znajduje się na terenie, w którym został ustanowiony zakaz wznoszenia i utrzymywania budynków przeznaczonych do użytku społecznego, oraz nie znajduje się na terenie gazociągu i rurociągu
Kiedy otrzymamy decyzję o warunkach zabudowy?
Ustawowy czas przewidziany na rozpatrzenie wniosku przez urząd to 21 dni, jeśli decyzja ma dotyczyć wolnostojącego dwukondygnacyjnego budynku jednorodzinnego o powierzchni zabudowy maksymalnie do 70m². Poddasze jest zaliczane do kondygnacji. W sprawach bardziej skomplikowanych 90 dni. Jednak w praktyce czas oczekiwania na decyzję o warunki zabudowy może być dłuższy, ponieważ nie jest w te terminy wliczany okres potrzebny na uzyskanie uzgodnień i opinii oraz okresów zawieszenia postępowania. Jeżeli dojdzie do późnień i nie zostanie wydany wniosek w ustawowym czasie można wnieść żądanie wymierzenia kary urzędowi w kwocie 500 zł za każdy dzień zwłoki. Żądanie takie składa się do wojewody w urzędzie, który rozpatruje wniosek o warunki zabudowy. Kara jest dochodem budżetu państwa i nie jest wypłacana wnioskodawcy. Decyzja o wydaniu warunków zabudowy może zostać zawieszona na maksymalnie 9 miesięcy. Dzieje się tak w przypadku gdy, gmina ma w tym czasie uchwalić nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub go zmienić. Jeśli nie dojdzie w ciągu dwóch miesięcy do uchwalenia nowego MPZP to gmina wznowi zawieszone postępowanie dotyczące decyzji o warunkach zabudowy.
Informacja o decyzji
Urząd jest zobowiązany poinformować wnioskodawcę o wyniku rozpatrywanej decyzji. Będzie można zapoznać się z kompletem dowodów i materiałów. A jeśli okaże się, że decyzja będzie odmowna, urząd wyjaśni dlaczego i jakie warunki nie zostały spełnione przez zainteresowanego. Nie oznacza to końca całej procedury. Urząd wyznaczy kolejny termin, aby inwestor mógł spełnić określone warunki i donieść potrzebne dokumenty.
Warto wiedzieć, że istnieje możliwość przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na innego inwestora. Chcąc tego dokonać należałoby udać się do urzędu gminy lub miasta, który wydawał decyzję i złożyć odpowiedni wniosek.
Ile jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?
Do tej pory decyzje były wystawiane bezterminowo. Jednak już w 2021 roku rząd informował o planach zlikwidowania bezterminowego wydawania warunków zabudowy i ustalenia maksymalnego okresu ważności do 5 lat. Bezterminowe wydawanie WZZT skutkowało stawianiem budynków na podstawie ponad 10 letnich decyzji. W ciągu tych lat mogło dojść do znacznych zmian w terenie i budowa mogłaby znacząco naruszyć aktualny plan zabudowy. Zmiany w prawie miałyby zapobiec stratom ekonomicznym i środowiskowym. Jedyny minus jaki dostrzegają inwestorzy to zbyt krótki czas ważności decyzji o warunkach zabudowy. Budowa obiektu wymaga licznych pozwoleń, ekspertyz, a już samo uzyskanie ich zajmuje kilka lat.
Czy można oprotestować decyzję o warunkach zabudowy?
Tak. Sprzeciwić się decyzji o warunkach zabudowy mogą tylko strony postępowania np. właściciele sąsiednich działek, co czasem się zdarza lub inwestor, którego oczekiwania nie zostały spełnione. Każda ze stron może złożyć odwołanie od decyzji uzasadniając swoje roszczenia. Takie odwołanie należy złożyć nie później niż w ciągu 14 dni od wydania decyzji. Odwołanie wnosimy do miejscowego samorządowego kolegium odwoławczego poprzez urząd, który wydał decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli i tu wynik odwołania będzie negatywny to pozostaje nam odwoływanie się do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
